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從迪士尼開發經濟適用房看國內文旅地產之殤

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發表時間:2022-04-18 12:23來源:旅界

國內外文旅地產冰火兩重天

迪士尼在房地產開發商這條路上走得越來越遠了。

旅界獲悉,迪士尼公司最近宣布將在美國佛羅里達州奧蘭治郡劃出近80英畝(約32萬平方米)土地用于建造1300套經濟適用房,該計劃仍需要得到美國監管部門的批準。


迪士尼在佛羅里達州奧蘭治郡擬建的經濟適用房效果圖

值得一提的是,這是今年2月,迪士尼在美國加州科切拉谷推出供迪士尼粉絲們居住的新奇住宅社區Storylivingby Disney(住在童話里)后,又一次在住宅房地產領域的試水。

迪士尼方面表示,迪士尼員工和和符合條件的申請人都可以購買這些經濟適用房,該項目位于奧蘭多迪士尼樂園大門外的零售和餐飲綜合體Flamingo Crossings Town Center附近,為買家提供了多種房型選擇。


迪士尼沒有透露包括定價在內的其他項目細節。

不過,根據美國房地產估價網站Zillow的數據,奧蘭多房屋平均價值已飆升至約35萬美元左右(約合220萬人民幣),比上年同期上漲了25%。同時,根據美國人口普查數據,2020年奧蘭治郡的家庭收入中位數約為61400美元(約合40萬人民幣)。

由此,迪士尼版“經濟適用房”被美國媒體普遍認為售價不會超過25萬美元(約合160萬人民幣),最高也不會超過30萬美元(約合190萬人民幣)。

華特迪士尼世界度假區總裁杰夫·瓦勒稱:“包括佛羅里達州中部的美國國內缺乏居民負擔得起的住房,這正在影響我們全國許多人。通過這一舉措,我們正在伸出援助之手,充分利用迪士尼優勢,對我們的社區產生真正而有意義的影響?!?/span>

無獨有偶,另一大全球主題樂園運營商環球影城3月28日也宣布,將與開發商合作,建造1000個經濟適用房,用以解決奧蘭多經濟適用房短缺的問題。

環球影城的計劃直接列出了許多便利設施,包括從免學費的幼兒園、社區花園、游泳池、社區醫療辦公室和交通中心。

當全球兩大主題樂園領域的龍頭企業盯住了房產市場,似乎于國內前幾年重注文旅的開發商走上了一條殊歸同途的路線。

事實上,國內文旅+地產的模式要早于美國3年。

2018年,文化和旅游部的組建推動了全國范圍內文化產業和旅游業的融合發展,各類特色小鎮、主題園區、大型文旅綜合體等文旅項目投資隨之成為不同行業和領域資本逐鹿的熱門領域。

近年來,各地文旅項目簽約不斷,目前全國有22個省份提出特色小鎮創建計劃,總規劃數量已超過1500個。

有分析者認為,2017年、2018年是文旅項目的簽約、立項和建設高峰期,而到2020年至2022年前后,將有大規模的文旅項目入市運營。

現實卻是,迪士尼、環球影城大舉進軍房地產之際,國內的樂園+地產模式卻步入冰河期。

恒大的童世界主題樂園項目在全國落地15個城市,只有海南儋州?;◢u開出一家水上樂園版的童世界,與此前規化相差甚遠;融創接盤萬達遍布全國的文旅城,但資金鏈緊繃,無法按期支付兩筆債券本金、利息;佳兆業金沙灣國際樂園開業1個多月關閘落鎖。

國內的文旅地產高歌猛進后留下一地雞毛,與迪士尼們的雄心壯志形成鮮明反差。


中美文旅地產風格迥異

與恒大、融創、佳兆業們不同的是,迪士尼、環球影城建住宅區和建主題公園的共同點是輕資產輸出,側重于打造一條完整的故事線。

迪士尼開發的社區將由迪士尼的一個獨特工種——Disney Imagineers(迪士尼幻想工程師)負責設計、管理,但由美國本土的知名開發商來完成開發和建造。

關于這次大舉進軍美國的經濟適用房市場,迪士尼方面透露亦正在與一家著名的經濟適用房開發商進行盡職調查,有關該計劃的更多細節將在稍后公布。

迪士尼幻想工程師邁克爾亨根則表示:“迪士尼正在探索每個地方的豐富性,以激發每個迪士尼社區的主題,我們計劃設計獨特的室內和室外空間,為業主們提供探索、參與和創造迪士尼新故事的機會?!?/span>


迪士尼加州Storylivingby Disney社區效果圖


此前,迪士尼樂園、體驗和產品部主席喬什·阿馬羅在一份錄像聲明中亦表示,迪士尼公司近100年來一直以講故事而聞名。

由此,無論是住酒店、公寓乃至自己的家,讓客戶為一種身臨其境的“附加體驗值”買單。

“當我們準備進入2022年時,我們正在開發一種令人興奮的新方法,將迪士尼講述故事的魔力帶給無論身在何處的人們?!眴淌病ぐⅠR羅說。

而國內的主題樂園+地產模式大多采用了先樂園后IP的產業運營模式,導致了樂園從一開始就缺少了IP產業鏈的規劃和定位。

由于缺乏前期規劃和清晰定位,國內開發商打造的主題樂園在招商和吸引客流方面表現乏力,表現在樓市與樂園之間的關系上,往往呈現出割裂的尷尬現狀。

即使疫情前,一份中國主題公園研究院統計的數據顯示:我國已建成且正在經營的337座主題公園中,在2018年暑期盈利的占53%,盈虧平衡的占22%,虧損的占25%;各地眾多影視旅游基地,80%陷于虧損狀態,15%勉強維持溫飽,僅5%能夠盈利。

此類缺乏特色的樂園產品,難以承載國內購房者的精神文化方面需求,樂園為房產提供的附加值也自然聊勝于無。

最典型的例子就是恒大童世界,恒大的文旅城每到一地廣告先行,規劃沙盤與交房后的“買家秀”特征明顯。至今,恒大多地童世界爛尾,當初的“航母配套”文旅規化除了廉價拿地,對文旅產業的貢獻幾乎為零。

另值得關注的是,迪士尼、環球影城開發文旅地產類項目看似突然,其實是審慎后的決定。

ApartmentList 3 月下旬一份報告顯示,在美國奧蘭多和坦帕等地,租金的上漲速度超過了美國其他所有地區。從 2020 年到 2021 年,奧蘭多的平均房租租金在短短一年內上漲了 21%。

房租上漲一定意義上代表著當地的經濟活躍程度。

這意味著兩大美國的全球主題樂園運營商在奧蘭多不惜血本重注經濟適用房可以為很多受高房價、高房租的奧蘭治縣年輕人提供一種新選擇。

同時,迪士尼、環球影城還能為自己奧蘭多地區數以萬計的員工解決部分住房問題。

再看國內開發商憑借文旅名義而不顧市場需求的大舉囤地舉措,大多自釀苦果。

旅界此前曾報道,上海以西約560公里的安徽六安恒大童世界耗資600億人民幣,原本預計會比迪士尼樂園還大(點擊藍字可以閱讀)。


恒大六安童世界入園門口


但依靠文旅推動的房地產經濟前提是大量的人口,在這一方面恒大的布局與中國人口的流動方向成反比,在過去10年中,安徽六安市人口減少了5%。

六安政府數據顯示,在該市400萬人口中,很多人都超過60歲,年居民人均可支配收入為20000元人民幣,相比之下,全國居民人均可支配收入為35000元左右,六安的水平要遠遠低于國內人均GDP。

可以說,部分國內開發商前期選址決策的草率從一開始就為此類國內主題樂園+地產模式判了死刑。

當下,國內文旅地產大多在苦等“白衣騎士”,迪士尼們的百年童話故事卻正式進入了文旅地產的新篇章。


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